陈慧燕律师

陈慧燕

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服务地区:全国

擅长:婚姻家庭,继承,刑事案件

房屋代持的法律风险与防范

来源:陈慧燕律师
发布时间:2019-05-05
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       房屋代持,也就是大众所说的借名买房,一般都是由于出资人没有购房资格或为了规避其他法律风险,而借用他人名义办理产权登记。但由于我国实施的是物权公示制度,物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”,房屋代持对于出资人来说存在不小的法律风险。

       首先,房屋代持合同是否合法?目前,我国并没有对房屋代持行为作出明确的规定,而根据《合同法》关于合同效力的相关规定 ,签订代持合同的双方主体均具备完全民事行为能力,合同内容是双方的真实意思表示,内容没有违反国家法律规定,没有损害国家、集体或第三人利益,合同就应当合法有效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条规定:当事人有证据证明不动产物权登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。上述司法解释被认为是变相第认可了房屋代持行为。但由于没有明文规定,有部分法院认为为了规避限购而实行的代持房屋行为损害了社会公共利益,是无效的。

       除了房屋代持合同的有效性存在不确定性,房屋代持行为本身也存在非常多的法律风险。

       一、出资人的风险

       由于我国实施的是物权公示制度,没有进行登记公示的物权不能对抗第三人,如果在代持过程中,代持人将房屋转让或者抵押给第三人,除非出资人能举证证明第三人不是善意取得,否则代持协议不能对抗善意第三人。

      房产都是大额资产,近年来房价更是涨声不断,代持人面对高额利益的诱惑是有可能出现违约行为,如果代持人将偷偷将房屋抵押给第三方,甚至擅自将房屋出售,出资人都会面临巨大损失。另外,如果代持人死亡或者离婚,代持房屋都可能会被代持人的家人要求分割。

      二、代持人的风险

      代持人需要在代持协议中约定好双方的权利义务关系,关于房屋产生的各种费用,例如房屋贷款、物业费、水电费的承担,并且要约定好违约责任、责任承担方式、计算方式,尽可能将可能出现的风险罗列清楚,避免出现合同内容不明确的情况。建议保留好各种原始证据以及双方协商过程的记录等材料,以防日后产生纠纷。

      综上,房屋代持存在多方面的风险,如果不得不实行房屋代持行为,我们可以通过以下方式保障自身合法权益。

      一、代持人的选择

      在整个房屋代持过程中,代持人是所有风险的关键,如果代持人选好了,能将法律风险降到最低。首先一定要选择诚实信用的人,而且除了代持人自身外,代持人的近亲属如父母、配偶、子女的人品为人也应当被纳入考虑范围内。

      二、签订代持协议

      房屋代持的所有权利义务关系都只能依靠代持协议来约定,如果没有代持协议,出资人对房屋的所有权利义务都无从谈起,所以一定要签订一份明确、细致、符合法律规定的代持协议,建议委托专业律师代为起草,以免合法权益得不到有效保障。

      三、原始证据保留

      房屋购买过程中的各个环节都需要注意留证,如出资人与代持人沟通协商购房事宜的聊天记录、购房款支付凭证、贷款手续资料、购房合同、房产证等重要资料都需要保留。

      四、办理抵押及委托公证

      完成购房后,出资人可与代持人签订借款协议,约定用代持房屋进行抵押,并在产权登记部门办理抵押登记。为了避免代持人日后怠于协助办理产权过户,还可以到公证处办理全权委托公证。


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  • 律师姓名:陈慧燕
  • 执业律所:北京市京师(深圳)律师事务所
  • 职  务:合伙人律师
  • 执业证号:14404*********696
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